Revisor andelsboligforening

Revisor bliver valgt på andelsboligforeningens generalforsamling, i modsætningen til ejerforeninger, skal der jævnfør andelsboligforeningens normalvedtægt vælges en registreret eller statsautoriseret revisor. Når en revisor er valgt og ligeledes inviteret til andelsboligforeningens generalforsamling, tildeles revisoren taleret på generalforsamlingen. På generalforsamlingen skal revisor besvare spørgsmål vedrørende årsrapporten, og reelt set besvare alle spørgsmål, der ikke er omfattet af revisorens tavshedspligt om forenings fortrolige forhold. Normalvedtægten for andelsboligforening regulerer ikke perioden for hvor længe revisor skal være valgt. Tiltræder en godkendt revisor som generalforsamlingsvalgt revisor hos en andelsboligforening, gælder samme regler for revisor om uafhængighed mm. Andelsboligforeningens bestyrelses forhold til revisor, her er bestyrelsen forpligtet til, at give revisor de oplysninger der findes tilstrækkelig, for at kunne udføre en revision af årsregnskabet.

Regnskabsaflæggelse andelsboligforening

En andelsboligforening er nød til, at kunne opgøre formueandelene i andelsboligforening. Andelskronen dækker over det enkelte medlems indskud inkl. værdireguleringer. Den værdi er vigtig for foreningen, i relation til vurdering af andelsboligforeningens solvensgrad, men også i forbindelse med overdragelse af andelene. Derfor er der væsentlige flere krav til årsrapporten i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Både ejerforeninger og andelsboligforening tilhører regnskabsklasse A, men i tillæg til aflæggelse af regnskab for en andelsboligforening, er der fra Erhvervsstyrelsen udstedt en vejledning, der netop tager regnskabsbrugers hensyn. En årsrapport udarbejdet efter Erhvervsstyrelsens vejledning, har en meget informativ note forklaring, som såvel eksisterende og nye medlemmer i andelsboligforeningen kan drage nytte af.

Der stilles en række krav i normalvedtægten til årsrapportens indhold, f.eks. at bestyrelsen skal udarbejde et forslag til prisen på andelene og ligeledes oplyse om summen af de garantier, der er givet i henhold til tidligere regler i lov om andelsboligforeninger. En yderligere særlig poster er henlæggelse i fond, denne henlæggelse kan generalforsamlingen besluttes, at anvendes til vedligeholdelse, forbedring og fornyelse på ejendommen. Denne værdi er vigtig i relation til værdiansættelsen af andelskronen, da de opsparede beløb i fonden ikke skal medregnes i beregningen af andelsværdien.

Revision af andelsboligforening

Den underskrevne årsrapport og tilhørende budgetter udsendes til andelshavere inden andelsboligforeningens generalforsamling i forbindelse med indkaldelsen. Har en administrator udarbejdet årsregnskabet, skrive de under sammen med bestyrelsen og revisor på årsrapporten for andelsboligforeningen. Af normal praksis vil en administrator gennemgå regnskabet, da administratoren er med på den daglig drift, og har en helt anden indsigt i regnskabet end revisoren. Deltager revisoren, kan revisoren passende i de store linjer opsummere de vigtigste opdagelser, som revisor har gjort sig under revisionen, og hvorledes disse har haft indvirkning på sin påtegning. Denne underskrevet årsrapport fremstilles på generalforsamlingen og herved skal der godkendes. Kan årsrapporten godkendes på andelsboligforeningens generalforsamling, vil dirigenten afslutningsvis også underskrive.

Revisors rolle i forhold til værdiansættelsesprincipperne

Et af de vigtigste elementer i årsrapporten for andelsboligforeninger er den oplyste andelskroneberegning, denne anvendes i forbindelse af maksimalpris princippet, der fastsætter den maksimumpris andelene kan overdrages til en ulovlig overpris. Andelsboligloven fastsætter i denne forbindelse tre muligheder for værdiansættelse af ejendommen i andelsboligforeningens årsrapport. Andelsværdien beregnes efter nettoformuemetoden, det betyder at de enkelte andelshavere har andel i andelsboligforeningens formue i forhold til deres indskud.

Generalforsamlingen kan vælge, at lade andelsboligforeningen ændre deres værdiansættelsesprincip, så det er mere retvisende for den reelle værdi. Revisor skal i forbindelse med revisionen være særdeles skeptisk over for et aggressivt valg af bestyrelsen. Da der kan vælges mellem tre værdiansættelsesprincipper, skal der for selve værdiansættelsen tages stilling til ejendommen vedligeholdelsesstand.

Værdiansættelsen kan foretages efterfølgende metoder:

Anskaffelsesprisen

Kontant handelsværdi

Off. ejendomsvurdering

Anskaffelsesprisen er ikke så udbredt, medmindre det er en ny andelsboligforening, og opgøres som kostpris med tillæg af forbedringer der udført på ejendommen. Er det en ældre andelsboligforening, vil det anvendte værdiansættelsesprincip nærmere basere sig offentlig vurdering eller den kontante handelsværdi. Det skyldes hovedsagligt, at ejendommene er steget i værdi og derfor vil en andelsboligforening tilsvarende ønske en retvisende værdi. Et vurderingsprincip der en passende for ejendommens reelle værdi, giver også andelsboligforening det korrekte billede af nettoformue, hvilket har indvirkning på solvensgrad og stiller andelsboligforeningen bedre i relation til eksisterende eller ny finansiering.

Bevægelser i den offentlige ejendomsvurdering og usikkerheden i om den er markedssvarende, kan være en af årsagerne til at der for nogen andelsboligforeninger vælges den kontante handelsværdi. For valg af den kontante handelsværdi vil kræve en indregning af en valuarvurdering, der baserer sig på markedsværdier og ejendommens stand. Dette vurderingsprincip er baseret på skøn og en forventning til, hvad ejendommen kan sælges til en investor i tilfælde af foreningen opløses. Som alle andre skøn ved indregning af aktiver, så kendes den reelle værdi aldrig før aktivet realiseres, derfor skal bestyrelsen og revisor ved udarbejdelsen af årsrapporten, være særlig opmærksom på denne værdiansættelse. Til begge af disse værdiansættelsesprincipper skal der til opgørelsen af andelskronen reguleres i prioritetsgælden for forskellen mellem kursværdi og regnskabsmæssig værdi.

Revisor rådgivning ved drifts- og økonomistyring

Grundlæggende gælder det for bestyrelsen at anskue driften af en andelsboligforening som en boligudlejningsejendom, altså som en erhvervsmæssig virksomhed, ej at sammenligne den reelle erhvervsmæssige virksomhed mange andelsboligforening driver. Konceptet bygger på, at i en erhvervsmæssig virksomhed skal man fastlægge et driftsbudget og ligeledes et likviditetsbudget. Driftsbudgettet skal sikre en stærk formuestyring, så bestyrelsen hele tiden opretholder andelsindskud, og at nettoformuen ikke bliver negativ. Det kræver kendskab til udgifterne, og hvorledes der er lille eller stor variabilitet og udviklingen i prisstigninger. Finansieringsstrukturen og valg om variabel eller fastforrentet lån er afgørende, da indtægten i andelsboligforening via boligafgift, lejeindbetalinger fra udleje til private og erhverv skal årligt dække alle udbetalinger. Andelshaverne vil forvente sikkerhed i privatøkonomien, særligt når husleje, afdrag på prioritetslån eller boligafgift til en andelsboligforening udgør en stor post i et privatbudget. Med kendskab til ejendommens faste omkostninger kan et driftsbudget opstilles, den store ubekendte faktor er ejendommens vedligeholdelse og istandsættelse. Bygningsbestanddele kan på baggrund af en byggesagkyndig estimeres levetider, men om et nyt tag kan udskydes kan aldrig med sikkerhed estimeres på helt præcis.

Med udgangspunkt i usikkerheder om ejendommens forskellige bygningsbestanddele, skal der udarbejdes en kort- og langsigtede vedligeholdelsesplan. Denne plan skal tids- og omkostnings estimeres, og på den måde indarbejdes i drifts- og likviditetsbudgettet. Store investeringer kan sjældent indeholdes for et indeværende regnskabsår, og vil derfor kræve langfristede finansiering. Denne planlægning i driften, vil skabe overblik, og på den måde vil bestyrelsen og muligvis i samarbejde med revisor kunne tilpasse boligafgiften, således at den og nettoformuen inkl. henlæggelser er klar til imødekomme de forandringer og tilpasninger ejendommen kræver. Denne strategi om effektivt vedligeholdelses- og budgetplanlægning, vil skabe stabilitet, særligt for udarbejdelse af budget- og finansieringsplanlægning, kan der med fordel anvendes en revisor til sparring.

Risikoafdækning skal bestyrelsen også løbende vurdere, og som konsekvens deraf hensætte tilstrækkelig af midler til dækning af uforudsete begivenheder. Er der f.eks. sket eksklusion eller en andelshaver ikke indbetaler boligafgiften, vil der være mangel på likvider til at imødegå andelsboligforeningens forpligtigelser. Kommer bestyrelsen for sent i gang med en vedligeholdelsesplan, og der er et stort efterslæb på ejendommen, skal der tages højde for dette. Finansieringsstrategien skal afspejles i driftsbudgettet, er der variable finansiering, skal der hensættes til evt. rentestigninger. Har andelsboligforeningen erhvervsmæssig virksomhed, kan der være tomgang og andre lejeretlige tvister, der kan påvirke andelsboligforeningens drifts- og likviditetsbudget.

Revisor andelsboligforeningen erhvervsmæssig virksomhed 

I drive en andelsboligforening vil også kræve, at bestyrelsen får det optimale ud af hele ejendommen. Særligt i tilfælde af udlejning af andelsboligforeningens lejemål for private- og erhverv. Er alt udlejet, evt. kælder og er der skjulte lejereserver for lejemålene. Er der mulighed for udlejning af gavl til reklame, skal der ved genudlejning ske et salg i stedet. Hvad giver mest værdi for andelsboligforeningen, og mest likviditet. En andelsboligforening er et selvstændigt skattesubjekt, skal der i forbindelse med udarbejdelse af årsrapporten og laves en skattebilag af revisor til udfyldelse af selvangivelsen hos SKAT.   

Revisor rådgivning ved finansiering

Rådgivning af finansieringen henlægges til administratoren eller en uafhængig realkreditkonsulent. Realkreditinstituttet kan selvfølgelig også anvendes, men for at andelsboligforeningen vælger den finansieringstype der er billigste og har andelsboligforeningens afdragsprofil, vil uafhængig rådgivning være en fordel. Revisor kan selvfølgelig assistere med budget udarbejdelse og ligeledes hvis der ved optagelse af ny finansiering, kræves en erklæring forsynet på budgettet. Konsekvens beregninger ved valg af et fast- eller variable forrentet lån, og om der ved lånet er kombineret et finansielt instrument, her kan revisorer vejleder om hvordan en renteudvikling kan påvirke budgettet, samt hvordan en renteudvikling har indflydelse på det finansielle instrument, som i sidste ende kan påvirke andelskronen negativt eller positivt.