Revisor moms udlejning af fast ejendom
Hovedreglen er at udlejning af fast ejendom er momsfritaget, og der er i momsloven mulighed for tilvalg af momspligt på fast ejendom der udlejes erhvervsmæssigt. Der er dog undtagelser i momsloven til momsfritagelsen, dvs. udvalgte forretningsområder hvor en virksomhed udlejer fast ejendom ikke kan gøre brug af momsfritagelse, det kan f.eks. være:

1. Udlejning inden for hotelsektoren eller sektorer med tilsvarende opgaver, således som dette begreb er fastlagt i medlemsstaternes lovgivning, herunder udlejning i ferielejre eller i områder, der er indrettet som campingpladser
2. Udlejning af pladser til parkering af transportmidler
3. Ulejning af udstyr og maskiner, der installeres på brugsstedet
4. Udlejning af sikkerhedsbokse.

Revisors vurdering af om udlejning af fastejendom
Hvornår er det udlejning af fastejendom under momsfritagelsen eller momspligtige udlejning kan en revisor ofte vurderer ved gennemgang af ejendommen og på baggrund af hvilken type virksomhed der drives fra den faste ejendom.

Er udlejningen omfattet af korttids udlejning er kendetegnende ved denne udlejningsform at lejemålet er omfattede fuldt møbleret værelser, at udlejer sørgede for sengetøj samt vask heraf, samt sørgede for rengøring af trappeopgange, badeværelser og toiletter. I disse tilfælde indgås der ikke lejer kontrakt, det vil f.eks. være udlejning af værelser i moteller, hoteller og airbnb. Her vil udlejningen være momspligtig og ifølge momsloven er udlejningsvirksomheden momspligtig og skal lade sig pligtmæssig registrerer såfremt omsætningen overstiger 50.000 i en rullende 12 måneders periode.

Revisor erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom
Frivillig momsregistrering af erhvervsejendomme, når de ikke anvendes til bolig udlejning kan frivilligt momsregistreres, således der kommer moms på lejen. Dette kan ske, når betingelsen for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom er opfyldt, og dette skal forstås ved, at lejen er fastsat ud fra markedsmæssige vilkår, at virksomheden påtager sig en økonomisk risiko samt at udlejningen sker for at opnå en vedvarende indtægt. Her er det værd at bemærke, at det ikke er en betingelse for den frivillige registrering, at udlejningen sker til afgiftspligtige formål, altså hos lejeren.

Revisor registrering momsregistrering fast ejendom
Ønsker man frivillig momsregistrering af fast ejendom medfølger der selvfølgelig krav til virksomheden, der skal f.eks. udstedes fakturaer til lejeren fra udlejer, og der skal ske opbevaring af disse samt føre momsregnskab, således virksomheden kan indberette momstilsvaret for erhvervsmæssige udlejning af fast ejendom.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at er det en allerede etableret virksomhed med momspligtige salg af varer eller ydelser, her falder udlejningen af fast ejendom ikke automatisk ind under denne momsregistrering, der skal foretages en særskilt anmeldelse på en ejendom, og der så momsregistreres særskilte dele af ejendommen.

Revisor salg af fast ejendom
Når erhvervsmæssige virksomheder sælger ejendomme skal der betales skat af fortjenesten, og hvor meget i skat der skal betales afhænger af det faktuelle i salget, herunder om salget af den faste ejendom tilhører momsfritagelse for salg af fast ejendom eller et momspligtigt salg, her skal momsen ved beregning af fortjenesten fradrages i salgssummen. Dette indgreb i avancen beregningen kan give nogle ubehagelige overraskelser og vender en god case i en investering til et stort underskud.

Moms på salg af fast ejendom
Indledningsvist skal deres tage stilling om den faste ejendom er omfattet af momsloven begreb om bygninger, som kan defineres som grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning. Der blev i 2011 indført, at momsfritagelsen for salg af fast ejendom ikke længere gælder salg af nye bygninger og byggegrunde.

Det betyder at der ved et salg af en bygning af eller grund skal ske sondringen mellem om det er en gammel bygning og ny bygning. Forhold der taler for at bygningen er ny er:

1. 
   En bygning er ny, inden første indflytning, dvs. ny-opførte bygninger.
2. En bygning, hvorpå der i væsentligt omfang er udført til-/ombygningsarbejde, anses også for at være en ny bygning, inden første indflytning.
3. En bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end 5 år efter dagen for bygningens færdiggørelse.
   
4. Ved anden og efterfølgende leveringer, der sker inden for 5 år fra bygningens færdiggørelse, er bygningen også ny, hvis leveringen sker inden bygningen har været i brug ved indflytning i en periode på 2 år, og første levering er omfattet af momslovens § 29,dvs. handlet mellem interesseforbundne parter.
   

Pkt. 2 vedrør ombygning, her er der også en faldgruppe, man skal være særlig opmærksom på, at den faste ejendom ikke bliver ombygget for meget at man risikere den faste ejendom bliver ny igen. Der gælder her at sikre udgifterne til til/ombygningen ikke overstiger følgende procent grænser:

• 50 % af ejendomsværdien med tillæg af værdien af ombygningsarbejdet ekskl. moms ved bygning uden grund, eller,
• 25 % af ejendomsværdi med tillæg af værdien af ombygningsarbejdet ekskl. moms ved bygning med grund.

Et eksempel kunne se således ud, værdien af ombygningsarbejdet ekskl. moms udgør 1.000.000 seneste offentlige ejendomsvurdering 2.800.000, her er procentsatsen 26,3 & (1.000.000/3.800.000) eller anvende salgsprisen som beregningsgrundlag, og udgør salgsprisen 3.900.000 vil procentsatsen så også være overskredet, og man skal derfor undersøge hvorvidt selve forbedringsudgifterne kan nedsættes, og om det så i øvrigt bringe ejendommen i den tilstrækkelige stand at et salg vil kunne finde sted og til den rigtige pris.

Sidder man som investor i fast ejendom med køb og salg af huse og lejligheder, skal man allerede inden opkøbet lave denne beregning. Markedet har gennemsigtige kvm priser ved salg af fast ejendom og man kan forholdsvist nemt indsamle finansierings- og rådgiveromkostninger, som i øvrigt ikke skal medregnes til opgørelse af ombygningsomkostninger, med disse oplysninger kan man budgetter med hvor stor ombygningsudgiften maksimalt kan blive så hele investeringscasen giver et positivt resultat.

Revisor salg af byggegrunde
Sondring mellem fast ejendom og byggegrund er en væsentlig betragtning, når der skal vurderes om salget er omfattet af momsfritagelse eller skal betragtes som salg af en byggegrund. Det har kæmpe betydning om salget af en ældre fast ejendom er momsfri eller skal momsbeskattes. Sælger man f.eks. en gammel bygning med tilhørende grund og bygningen sælges til nedrivning er det salg af byggegrunde og skal momsbeskattes.

Revisor rådgivning ved byggeprojekter
Når der bygges er likviditet og finansiering en stor faktor og store dele af indkøb af grunde, materialer, leje af maskine og mandskab er momsbelagte, derfor skal man afgøre om ejendommen opføres til bolig udlejning eller erhverv. Der kan i disse situationer under opførsel, hvis der efter byggereglementslovene gives tilladelse hertil, ændres hensigt med ejendommen anvendelse. Denne hensigt har betydning for fradragsretten og ligeledes moms ved salg af ejendomme, eksempelvis vil boliger opført med henblik på salg der ikke kan sælges i stedet udlejes og senere sælges uden moms, hvor ved der så for de enheder skal foretage momsreguleringsforpligtelse i de efterfølgende år.

Revisor momsreguleringsforpligtelsen fast ejendom
I momsloven findes et begreb der hedder investeringsgode og heraf er fast ejendom, herunder til- og ombygning, samt reparation og vedligeholdelse af fast ejendom til et samlet beløb af mere end 100.000 kr. årligt omfattet. Reguleringsperioden for fast ejendom (til-og ombygning) er 10 år og for reparation og vedligeholdelse af fast ejendom gælder i stedet 5 år. Der skal ske regulering i følgende situationer som f.eks.:

• En ændret anvendelse der giver ret til mindre fradrag, dog ingen regulering, såfremt udsvinget i fradragsprocenten er mindre end 10 i forhold til anskaffelsestidspunktet.
• En ændret anvendelse der giver ret til højere fradrag, dog ikke pligt til at foretage regulering, såfremt udsvinget i fradragsprocenten er mindre end 10 i forhold til anskaffelsestidspunktet.
• Salg af investeringsgoder, der ikke har givet ret til fuld fradrag ved anskaffelse. Salget sidestilles med investeringsgodets overgang til fuld fradragsberettiget anvendelse.
• Salg af momsfritaget fast ejendom. Salget sidestilles med investeringsgodets overgang til ikke-fradragsberettiget anvendelse

Der skal føres en særskilt saldo til håndtering af dette, da det skaber udfordringer for virksomhederne i vurdering af reguleringsperiodens længde, særligt i forhold til ombygning/modernisering eller reparation/vedligeholdelse som straks fradrages, så grundlæggende ligger udfordringen i hvilke udgifter skal der reguleres for.